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전세 계약서 특약은 같은 문장을 복사하는 것보다 누가 무엇을 언제까지 이행할지 명확히 정하는 일이 중요합니다. 아래 일곱 항목은 검토할 주제이며 모든 계약에 법적으로 필수인 특약 목록은 아닙니다. 특약만으로 보증금 안전이나 대출 승인을 보장할 수 없습니다.
1. 잔금 전 권리 변경을 어떻게 확인할지
계약 당시 등기와 권리관계를 확인하고 잔금까지 변경 사항이 생기면 누가 언제 알릴지 합의합니다. ‘권리 변동 금지’라는 짧은 문장만 쓰기보다 확인 대상과 기간, 변동이 있을 때의 처리 방법을 검토하세요. 특약이 실제 근저당이나 제3자의 권리를 자동으로 없애 주는 것은 아닙니다.
2. 전세대출 불승인 조건을 구체화
대출을 전제로 계약한다면 신청 상품과 신청·결과 확인 기한, 불승인 사유 중 어떤 경우 계약을 종료할지 정해야 합니다. 임차인의 개인 신용 문제와 주택·임대인 관련 사유를 구분할 필요가 있습니다. 계약금 반환 범위와 반환일도 합의 없이 당연하다고 생각하지 마세요.
3. 반환보증 가입과 협조 범위
어느 기관의 어떤 반환보증을 신청하는지 확인합니다. 임대인이 제공할 자료와 협조 시점, 가입이 불가한 경우 처리 방식은 실제 상품 조건에 맞춰 검토하세요. 임대인의 가입 협조 약속과 보증기관의 승인 여부는 별개입니다.
4. 입주 전 수리와 하자 기록
누수, 난방, 창호와 제공 옵션 등 발견된 상태를 사진과 목록으로 남깁니다. 수리할 항목, 담당자, 완료기한, 비용 부담과 완료 확인 방법을 구체적으로 적으세요. ‘모든 수리는 임차인 부담’ 같은 문구의 적법성과 범위는 법정 의무와 실제 사실을 함께 확인해야 합니다.
5. 관리비와 공과금 정산
관리비의 포함 항목, 별도 사용료, 납부 방식과 미납 내역을 확인합니다. 입주·퇴거 시 계량기와 사용 기간을 어떻게 나눌지 정하면 정산이 쉬워집니다. 보증금에서 어떤 항목을 공제할 수 있는지 불분명한 상태로 두지 마세요.
6. 계약 종료·인도·보증금 반환 일정
종료 통지 방식과 연락처, 주택 인도와 반환 절차를 확인합니다. 신규 임차인이 들어와야만 무조건 반환한다는 문구를 당연한 조건으로 받아들이기보다 법률상 의미와 부담을 검토하세요. 임대차 종료와 보증금 반환, 이사와 권리 유지 문제는 함께 확인해야 합니다.
7. 갱신과 중도 종료 조건
합의 갱신, 계약갱신요구권 행사, 묵시적 갱신을 구분하고 변경된 조건과 통지 기록을 남기세요. 법이 보장하는 권리를 포괄적으로 포기시키는 문구나 모든 계약에 같은 위약금을 붙이는 문구를 무심코 복사하지 마세요. 중도 종료에 합의했다면 정산·인도 날짜와 비용 부담을 구체화합니다.
| 문구 점검 | 확인할 질문 |
|---|---|
| 주체 | 임대인·임차인·대리인 중 누가 이행하는가? |
| 조건 | 어떤 사실이 발생하면 적용되는가? |
| 기한 | 자료 제출·수리·반환을 언제까지 하는가? |
| 결과 | 미이행 시 종료·정산·반환 범위는? |
| 증빙 | 합의 내용과 최종 계약서가 일치하는가? |
자주 묻는 질문
일곱 가지 문구를 모두 넣어야 하나요?
아닙니다. 실제 계약에 필요한 조건을 검토해 합의해야 합니다.
특약에 적으면 어떤 내용이든 유효한가요?
강행 규정이나 법정 권리를 해치는 내용은 별도 검토가 필요합니다. 문구가 있다는 사실만으로 효력이 확정되지는 않습니다.
표준계약서를 쓰면 추가 확인이 필요 없나요?
최종 계약서가 공식 원본과 어떻게 다른지 확인하고 특약과 주택의 실제 상태를 대조해야 합니다.
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