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부동산 매매는 계약서에 서명하는 일로 끝나지 않습니다. 권리 확인, 자금 마련, 잔금과 권리 정리, 이전등기와 신고를 연결해야 합니다. 모든 거래에 동일한 세율·중개보수나 처리 기간이 적용되지는 않으므로 실제 물건과 계약 일정으로 준비하세요.
1. 물건과 거래 상대방 확인
현장 주소·면적·사용 상태를 공부와 비교하고 등기에서 소유자와 권리관계를 확인하세요. 건축물대장과 실제 용도, 위반 사항도 살펴봅니다. 대리인이 계약한다면 권한과 필요한 증빙을 확인하고 명의가 다른 계좌로 송금하라는 요구는 이유부터 확인하세요. 광고 사진과 중개업소 설명만으로 검토를 끝내지 마세요.
2. 규제와 계약 조건 정리
해당 지역·물건에 적용되는 허가나 거래 제한을 확인합니다. 매매대금·계약금·중도금·잔금 날짜, 인도 상태, 기존 세입자와 보증금 처리, 담보권 정리 조건을 계약에 반영하세요. 대출이 안 나오면 어떻게 처리할지도 당사자 간 명확히 합의해야 합니다. 계약금 송금은 조건 검토 이후에 진행하세요.
3. 날짜별 자금과 부대비용 계산
자기자금과 실제 승인 가능한 대출을 나누고 각 납부일에 맞춰 준비합니다. 매매대금 외에 취득 관련 세금, 중개보수, 등기 비용, 금융 비용과 이사·수리 예산을 구분하세요. 매매가만으로 세율을 고정하거나 대출 상담을 최종 승인으로 판단하면 자금이 부족해질 수 있습니다.
| 단계 | 확인할 자료 |
|---|---|
| 계약 전 | 등기·건축물대장·현장·본인 및 대리권 |
| 계약 | 지급 일정·담보와 세입자 처리·인도 조건 |
| 자금 | 실제 대출 승인 조건·시점별 자기자금 |
| 잔금 | 당일 권리 상태·정리 증빙·인도와 등기 서류 |
| 후속 처리 | 거래 신고·세금·등기 및 주소 변경 적용 여부 |
4. 잔금일 권리 정리와 인도
계약 이후 새 권리가 생기지 않았는지 확인하고 약속한 담보권 말소·세입자 처리·물건 인도와 서류 전달을 조율하세요. 잔금을 먼저 모두 보낸 뒤 나중에 확인하기보다 실제 이행 순서를 중개사·법무사 등 담당자와 정리합니다. 공과금 정산과 열쇠, 남겨 둘 시설 목록도 기록하세요.
5. 이전등기·신고·세금 확인
소유권 이전등기 신청에 필요한 서류와 담당자, 제출·완료 여부를 확인합니다. 거래 신고와 취득세 등은 서로 다른 절차이므로 한 가지 접수를 다른 절차 완료로 생각하지 마세요. 신고 의무자와 기한은 실제 거래 조건에 맞춰 공식 안내로 확인해야 합니다.
비용을 줄일 때 먼저 볼 항목
중개보수는 주택·오피스텔·그 밖의 부동산을 구분한 적용 기준과 협의 금액, 부가세를 확인하세요. 법무 비용도 세금·공과금과 대행 보수를 나눠 비교합니다. 일정 지연 비용과 불필요한 옵션·중복 서비스를 줄일 수 있지만, 모든 거래에서 일정 비율이 절감되는 것은 아닙니다.
자주 묻는 질문
계약 후 등기가 자동으로 바뀌나요?
소유권 이전등기 절차와 완료 여부를 따로 확인해야 합니다.
중개보수는 매매가의 1%인가요?
물건 유형과 거래금액에 따른 상한 및 협의 내용을 확인하세요.
잔금 대출이 어려우면 계약을 취소할 수 있나요?
대출과 해제에 관한 합의·계약 내용, 실제 사유에 따라 판단이 달라집니다.